Как взять ипотеку: инструкция и советы

Разобраться в процессе получения ипотеки проще, чем кажется, если разбить его на этапы: определиться с бюджетом, подать заявку, найти квартиру, подписать договор, зарегистрировать право собственности. Рассказываем о каждом из шагов.

Как устроена ипотека

Мы привыкли называть ипотекой долг перед банком за квартиру. Однако это не так: ипотека является разновидностью залога. То есть человек берет кредит, а залогом является жилье, которое он на эти средства приобретает. Формально нельзя взять «ипотеку», можно — «ипотечный кредит», однако в обиходе чаще всего так не говорят (мы тоже иногда будем употреблять «взять» и «выдать ипотеку» в этом тексте).

Эта сфера в России регулируется федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Должник не может продать или подарить такую недвижимость из-за имеющегося обременения. А вот кредитор имеет полное право продать залоговый объект, чтобы получить обратно свои деньги в случае неисполнения обязательств по ипотечному договору.

В ипотеку можно оформить жилую и нежилую недвижимость — квартиру, апартаменты в строящейся или готовой многоэтажке, таунхаус, дом с земельным участком. Процентная ставка, как правило, ниже, чем по другим видам займов. Это объясняется низкими рисками для кредитора потерять свои деньги. Если должник не платит по нескольким займам, в первую очередь деньги от продажи жилья получит банк, выдавший ипотеку.

Кто может подать заявку на ипотеку

Заявку вправе подать физическое лицо, которое достигло 20 лет и является гражданином РФ. Заемщик должен также соответствовать требованиям банка, выдающего кредит. Они могут включать в себя:

• Доход: важна платежеспособность, подтвержденная документально, например, справкой 2-НДФЛ. В Газпромбанке можно подать заявку без подтверждения дохода — только по паспорту
• Стаж работы: нужно проработать на текущем месте не меньше 3 месяцев
• Хорошая кредитная история и малое число кредитов или их отсутствие

Этапы получения ипотеки

Банки выдают ипотечный кредит по одной схеме, поэтому этапы его получения более или менее одинаковы для всех.

1. Подготовительный этап. Вы определяете бюджет и критерии для покупки квартиры, а также узнаете свою кредитную историю и рейтинг. Сейчас данные о себе, как о заемщике, можно проверить через «Госуслуги». Также, например, на сайте Газпромбанка есть услуга «Кредитный профиль», с помощью которой можно узнать, как банки оценивают вашу финансовую репутацию.
   Решите, какая сумма у вас есть на первоначальный взнос и сколько вы готовы платить в месяц по кредиту. Как правило, минимальный первоначальный взнос составляет 10-15% от стоимости жилья, чем он больше, тем ниже ставка по кредиту.
   Можно воспользоваться кредитным калькулятором, чтобы сопоставить действующие ипотечные программы и собственные возможности. Такой есть, например, на сайте Газпромбанка.
2. Получение предварительного одобрения кредита. Вы подаете заявку в банк с указанием необходимой суммы и предполагаемого срока. Финансовая организация оценивает вашу кредитоспособность и выносит решение, готова ли предоставить вам кредит и на какую сумму. Банк посмотрит, сколько вы платите по займам — оптимально, чтобы общая нагрузка, включая будущую ипотечную, не превышала 50% от дохода.
3. После предварительного одобрения вы ищете квартиру, а затем предоставляете документы на нее банку.
4. Аккредитованная компания проводит оценку стоимости квартиры, которую вы планируете приобрести.
5. В случае одобрения сделки кредитором, стороны подписывают договор.
6. Далее регистрируется переход права собственности и обременение жилья.
7. Происходит расчет между сторонами.

Квартиру можно выбрать и до подачи заявки. Это имеет смысл, если вы намерены взять ипотечный кредит на жилье в новостройке. Его выдает банк в партнерстве с застройщиком. Для поиска такой квартиры можно посмотреть список аккредитованных девелоперов на сайтах банков.

Рассмотрение заявки

Заявку на ипотечный кредит можно подать онлайн на сайте банка. Для этого нужно заполнить анкету и приложить пакет документов. Как правило, это:

• Паспорт РФ
• Справка 2-НДФЛ
• СНИЛС

Иногда дополнительно могут потребоваться другие документы.

При подаче заявки обязательно нужно отметить, какую недвижимость вы планируете покупать — новостройку, вторичное жилье или частный дом. Если потом поменяете это решение, может потребоваться пересмотр заявки.

Увеличить шансы на положительное рассмотрение заявки могут помочь:

• БОльшая сумма первоначального взноса. Так у кредитора будет больше уверенности в платежеспособности клиента. И процентная ставка при этом может быть ниже
• Сниженная кредитная нагрузка. Лучше не менее чем за пять рабочих дней до подачи заявки погасить все имеющиеся кредиты или хотя бы снизить свою долговую нагрузку. Она должна быть не более половины от всех доходов

Поиск квартиры

Искать квартиру лучше всего после одобрения заявки, ведь в действительности банк выдает займ не на конкретное жилье, а на человека, учитывая его платежеспособность. Например, если первый выбранный объект не пройдет проверку, в кредите на него откажут, но возможность оформить ипотеку в банке останется

На подбор квартиры, как правило, кредитор дает 60 дней. Нужно успеть найти подходящий объект недвижимости и собрать необходимые документы. Если вам требуется больше времени, можно попросить об этом кредитора — обычно он идет навстречу

Важно, чтобы ваш будущий дом не только нравился вам, но и подходил под требования кредитора. Жилье не должно быть:

• Аварийным
• Ветхим
• Частью коммунального жилища или общежития (это требование есть не у всех банков)
• Без подведенных коммуникаций (особенно если речь о частном доме с участком)

При выборе жилья проверьте, чтобы объект не был обременен залогом по другим кредитам или не был предметом в судебных спорах.

Когда найдете подходящий вариант и договоритесь о покупке, необходимо подготовить пакет документов согласно требованию банка.

Одобрение квартиры банком

После того как вы выбрали жилье, его должен одобрить кредитор. Эта процедура нужна для того, чтобы в финансовой организации убедились, что недвижимость ликвидная и у клиента не возникнет трудностей при желании ее перепродать.

Банк изучит все документы и пришлет оценщика по выбранному адресу, тот все зафиксирует на фото. Можно заказать специальный оценочный альбом самостоятельно и заранее, такая услуга доступна на сайте Газпромбанка. Это позволит уменьшить сроки выхода на сделку. Также в рамках этой услуги у клиента есть возможность самостоятельно осмотреть объект недвижимости.

На случай отмены сделки пропишите в соглашении с продавцом пункт о возврате задатка.

Кредитный договор

Подписание кредитного договора — основной этап. Документ фиксирует права и обязанности сторон. При его подписании следует обратить внимание на следующие моменты.

1. Процентная ставка.
2. Тип платежа — аннуитетный или дифференцированный. В первом случае вы ежемесячно платите фиксированную сумму, но сначала ее большая часть — проценты. Во втором случае основной долг уменьшается равномерно, процентов вы отдадите меньше, но первое время платежи будут значительно выше, чем при аннуитетной схеме.
3. Возможность и способы досрочного погашения.
4. Обязанности заемщика. Посмотрите, есть ли в договоре условие, что нужно уведомлять банк об изменении своего финансового положения и непредвиденных обстоятельствах.
5. Комиссии банка за рассмотрение заявки и ведение счета — по закону в России наличие комиссий при выдаче кредита незаконно.
6. Условия страхования. Банк может потребовать застраховать жилье, здоровье или сделать страховку на случай потери работы — обязательно по закону только первое.
7. Пени и штрафы.

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение является обязательным в случае, если жилье находится в долевой собственности. Так регистрируется отсутствие претензий дольщиков друг к другу. В остальных ситуациях стоит инициировать поход к нотариусу самостоятельно после заключения договора. Специалист проверяет соблюдение требований закона и визирует документ.

Получение средств

Покупатель получает доступ к деньгам после перехода права собственности. Это нужно для безопасности сделки.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

Договор ипотечного займа недействителен без государственной регистрации. Осуществляет процедуру Росреестр, а ее результатом является запись в Росреестре о регистрации сделки. Вам нужно подать следующие документы онлайн или в МФЦ:

• Заявление
• Паспорта участников сделки
• Договор
• Техническую документацию
• Чек оплаты госпошлины
• Закладную (это документ, подтверждающий обременение жилья, впоследствии он остается у банка)

Страхование

По закону об ипотеке жилье, приобретаемое таким образом, подлежит страхованию. Банк, одобривший заявку, может предложить выгодно оформить полис в этой же организации. Могут быть и другие спецпредложения: например, Газпромбанк снижает процентную ставку по кредиту при оформлении страховки.

Жилье страхуют от рисков физической гибели или повреждения — это обязательно, отказаться нельзя, иначе вам не выдадут кредит. Дополнительно организация, оформляющая полис, может предложить вам застраховать свою трудоспособность и риски потери права собственности на жилье.

Дальнейшие действия

После оформления всех документов и получения выписки из ЕГРН вы можете заселяться в новую квартиру. Самое важное теперь — вовремя вносить платежи по ипотеке.

Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки

Вносить платежи по кредиту желательно заранее: не позднее чем за один день до даты списания. Если платить день в день, деньги могут быть зачислены на счет банка с опозданием и возникнет просрочка.

Если вы хотите вносить платежи больше прописанных по договору, вам нужно выбрать, что предпочтительнее начинать сокращать таким образом: срок или тело кредита. В первом случае ежемесячный платеж остается прежним, во втором — снижается. Если клиент не может вносить платежи, банк вправе предоставить ипотечные каникулы. Поставить выплаты на паузу можно до полугода.

Если не платить совсем и не договариваться о решении проблемы с кредитором, финансовая организация имеет право продать жилье на аукционе. В случае падения цены квартиры или дома, чтобы не остаться в убытке, кредитор вправе лишить должника и другого имущества. Эти вопросы решаются через суд.